경북도청신도시 기인타워 — 개원 입지 분석

경북도청신도시는 아파트 8,973세대가 준공을 마치고 입주율 97.7%에 이른, 배후 12,331세대·주민등록 인구 약 2.3만 명의 행정도시입니다. 이 도시에 의과 의원은 다섯 곳뿐입니다. 정형외과 전문의가 없고, 대장내시경이 한 대도 없습니다. 경상권 신도시 다섯 곳의 개원 기록을 같은 방법으로 재구성해 보면, 이 규모의 신도시에 정형외과와 검진 내과가 들어서는 순서가 지금 이 도시에 와 있습니다. 여기에 차로 16분 거리인 예천읍 생활권까지 합치면 약 2.6만 세대, 4.8만 명이 이 공백을 마주하고 있습니다. 기인타워는 그 시점에 맞춰 3층부터 7층까지 의원 용도로 준공된 건물이고, 임대인은 내과·정형외과에 인테리어 지원과 렌트프리 혜택을 조건으로 걸어 두었습니다(구체 조건은 문의). 아래는 이 판단의 근거입니다.

경북도청신도시는 2016년 경상북도청이 대구에서 옮겨 오면서 예천군 호명읍과 안동시 풍천면에 걸쳐 조성된 행정 신도시입니다. 도청을 따라 도의회·교육청·경찰청 등이 차례로 옮겨 왔고, 이전 대상 109개 기관 가운데 80개가 이전을 마쳤습니다. 소속 인원 합계는 3,806명입니다. 처음부터 공무원과 그 가족의 이주로 만들어진 도시입니다.

이 도시의 초창기 몇 년은 "썰렁하다"는 말을 들었습니다. 2016년 도청이 옮겨 온 시점에는 상당수 공무원이 대구·안동에서 통근했고, 아파트는 아직 짓는 중이었습니다. 그 시차가 초기 공동화의 실제 이유입니다 — 도시가 실패한 것이 아니라, 사람이 들어와 살기 전에 직장만 먼저 옮겨 왔던 것입니다. 2022년 아파트 8,973세대 입주가 끝나면서 상황이 바뀌었습니다. 사람이 실제로 이 도시에서 살기 시작했고, 다음 장에서 보시는 것처럼 소비와 사업체가 이 도시 안에 자리를 잡기 시작했습니다.

주거는 이미 다 지어졌습니다. 첫 아파트가 2015년에 준공됐고, 2017년에 대량 입주가 일어났으며(누적 5,512세대), 2020년 8,473세대를 거쳐 2022년 8,973세대로 1단계 주거 공급이 완결됐습니다. 그리고 그 집들은 채워졌습니다 — 예천군의 준공 후 미분양 아파트는 2024년 6월부터 2026년 5월까지 24개월 연속 0호(국토교통부 통계)이고, 입주율은 97.7%로 보도됐습니다.

사는 사람은 젊습니다. 주민등록 약 2.3만 명, 평균연령 37.7세 — 경북 평균(49.1세)보다 열한 살 젊고, 대구와 견줘도 젊은 도시입니다. 0~9세가 12.9%로 두껍고, 40세 이상도 이미 49.9%입니다. 반경 1.5km의 상가 947곳 가운데 학원이 105곳으로 음식점 다음으로 많습니다. 아이 있는 젊은 가족이 실제로 살고 있다는 것이 인구 통계와 상권 구성 양쪽에서 확인됩니다.

이 도시는 단계로 개발됩니다. 1단계(주거 8,973세대·행정타운)는 완료됐고, 안동 방면 2단계(약 6,000가구)는 승인을 받고 착공을 기다리고 있습니다. 이 리포트의 모든 계산은 완료된 1단계만으로 했습니다. 1단계만으로 이미 위의 숫자이고, 2단계가 진행되면 배후는 거기서 더 늘어납니다.

2016년에는 행정기관이 집보다 먼저 들어왔습니다. 대구 등 외지에서 버스로 출퇴근하는 공무원이 눈에 띄었던 이유입니다. 그러나 1단계 아파트 준공은 2022년에야 끝났습니다. 초기의 통근 풍경을 현재의 도시 성격으로 그대로 연장하면 6년의 입주 시차를 놓치게 됩니다. 정주를 판단하려면 집·일자리·학교가 같은 방향으로 움직였는지를 봐야 합니다.

일하는 사람도 늘고 있습니다 — 호명읍 사업체는 2015년 94개에서 2024년 1,397개로, 종사자는 407명에서 4,100명으로 늘었고, 풍천면은 낮 동안 종사자(7,278명)가 거주 인구(6,991명)보다 많습니다(2024년, SGIS).

그런데 일자리만으로는 부족한 질문이 하나 남습니다. 출퇴근만 하는 도시라면 그 도시에 아이가 없어야 합니다. 그런데 이 도시 학교에는 지금 3,623명이 다닙니다. 아이를 이 동네 학교에 보낸다는 것은, 여기에서 산다는 말입니다.

2025년 도청신도시 초등학교는 학교당 학생 수가 대구 평균의 2.26배, 중학교는 1.85배입니다. 단순히 공무원이 출퇴근만 하는 업무지구라면 나타나기 어려운 규모의 일상적 교육 수요이며, 이 수요 때문에 초등학교와 중학교가 각각 한 곳씩 추가로 승인됐습니다.

두 학교 모두 교육부 승인을 받은 확정 사업입니다. 도청신도시 안 학원·교습소는 현재 풍천면 24곳·호명읍 86곳, 합계 110곳입니다.

정리하면 이렇습니다. 이 도시의 초기 공동화는 입주와 이전 사이의 시차였을 뿐이고, 그 시차는 2022년에 끝났습니다. 그 뒤로 사업체와 일자리는 멈추지 않고 늘었고, 이 도시 학교에 다니는 아이들도 546명에서 3,623명으로 늘었습니다.

이 도시의 배후를 실측하면 12,331세대, 인구 23,312명입니다(권역 실측, 2026년 7월). 아파트만이 아니라 오피스텔과 나머지 주거까지 합친, 지금 이 도시에 실제로 사는 세대의 숫자입니다.

여기에 이 도시만의 수요층이 하나 더 있습니다. 도청·도의회·교육청·경찰청 등 80개 기관의 소속 인원 3,806명이 걸어서 닿는 행정타운에서 근무합니다. 공무원에게는 해마다 맞춤형 복지점수가 나옵니다 — 기본 400점에 근속 가산 최대 300점, 1점이 1천 원입니다. 건강검진에 쓸 수 있고, 그해 안에 쓰지 않으면 사라지는 돈입니다.

그 돈이 지금 어디서 쓰이는지는 임대인(이 건물 7층에서 개원 중인 의사)이 직접 확인해 준 사실입니다. 이 도시에는 쓸 검진 기관이 없어서, 1인당 30만~50만 원씩 나오는 검진 예산을 공무원들은 차로 29분 거리의 안동 옥동에서 씁니다. 검진을 받고 금액이 남으면 수액을 맞아서라도 그해 안에 소진합니다. 기록도 있습니다 — 이 건물에 내과 입점 계약이 진행되던 때(임차인 개인 사정으로 무산), 공무원 노조 쪽과도 검진 협약 체결이 진행되었습니다.

그런데 이 수요를 받는 의과 의원은 다섯 곳입니다(건강보험 등록 기준). 정형외과 전문의 0명, 산부인과 0곳, 대장내시경 0대. 그래서 이 도시의 검진·전문 진료 수요는 지금 차로 29분 거리의 안동 옥동 방면까지 나가서 해결되고 있습니다. 2.3만 명이 사는 도시의 수요가 매일 밖으로 흐르는 셈이고, 뒤집어 말하면 공급만 생기면 관내에서 받아낼 수 있는 수요입니다. 그리고 뒤에서 보시겠지만, 이렇게 밖으로 나가는 수요는 이 도시만의 것이 아닙니다 — 차로 16분 거리의 예천읍도 같은 처지입니다(5장).

그렇다면 질문은 하나로 좁혀집니다. 왜 아직 다섯 곳뿐인가 — 자리가 나빠서인가, 아니면 순서가 아직 오지 않아서인가.

개원 자리를 보는 원장님이라면 당연히 이렇게 물으실 겁니다. 저희도 같은 의심에서 검토를 시작했습니다.

의심 하나. "수요가 안 되니까 아무도 안 들어온 것 아닌가"

경상권에서 도청신도시처럼 벌판에서 출발한 신도시 다섯 곳 — 대구 테크노폴리스, 김천혁신도시, 진주혁신도시, 달성 구지, 구미 산동 — 의 개원 기록을 전부 재구성했습니다. 방법은 하나입니다. 각 과목의 1호 의원이 문을 연 시점에 그 신도시 아파트가 몇 세대까지 차 있었는지를 건축물대장 준공연도와 의료기관 개설 기록으로 맞춰 보는 것입니다. 여기서 "성립"은 그 과목 1호 의원이 개원한 사실 기록을 뜻하고, 개원 입지는 자기 자본을 건 의사들이 내린 판단의 총합입니다.

다섯 곳을 모으면 과목마다 들어서는 문턱이 다릅니다. 가운데값으로 내과 5,654세대, 정형외과 6,904세대, 산부인과 10,315세대. 내과는 다섯 곳 모두, 정형외과는 네 곳, 산부인과는 세 곳에서 성립했습니다. 다섯 곳 모두 큰 도시에서 떨어져 자기 수요로 서야 했던 상권이라는 점은 도청과 같습니다. 다른 것은 출발 밑천입니다 — 테크노폴리스와 구미 산동은 섬 안에 옛 읍내(현풍·옥계)가 이미 있어 첫 의원들이 그 수요를 함께 봤고, 김천혁신도시는 그런 밑천 없이 새 세대만으로 시작했습니다. 출발 조건이 도청과 같은 김천에서 정형외과가 성립한 세대 수가 8,513 — 도청의 배후는 12,331세대로 그 선을 넘었습니다. 문턱을 넉넉히 넘기고도 오래 비어 있었다면 자리를 의심해야 하지만, 이 도시는 자격이 이제 막 생긴 참입니다. 물론 7,353세대에서 서지 않은 곳(달성 구지)도, 1.2만 세대가 찬 뒤에야 들어온 곳(진주)도 있습니다 — 다섯 곳의 기록이 주는 것은 보증이 아니라 구간이고, 도청은 그 구간 안에 들어와 있습니다.

의심 둘. "조성 10년이면 벌써 찼어야 하는 것 아닌가"

10년 전의 이 도시와 지금의 이 도시는 다른 도시입니다. 2017년의 도청신도시는 인구 9,401명(호명 기준)·누적 5,512세대 — 아직 이삿짐이 들어오던 공사장이었습니다. 그때 의원이 안 들어온 것은 판단이 아니라 당연입니다. 지금은 8,973세대가 준공을 마치고 채워졌고, 인구는 그때의 2.2배(20,841명)가 됐으며, 40세 이상이 절반(49.9%)에 이릅니다. 개원 조건으로 보면 이 도시 역사상 가장 좋은 상태가 지금입니다.

실제로 이 도시의 의료는 멈춘 게 아니라 순서대로 차는 중입니다. 이비인후과가 2018년, 소아청소년과가 2019년, 내과가 2022년 — 문턱이 낮은 과목부터 몇 년 간격으로 채워져 왔고, 이 순서의 다음 칸이 정형외과입니다. 다른 신도시의 기록과도 맞습니다. 테크노폴리스에서 정형외과 1호가 들어온 해의 젊은 인구(0~9세와 20~39세)가 8,475명이었는데, 도청신도시의 현재 젊은 인구가 10,152명으로 바로 그 구간을 지나는 중입니다.

의심 셋. "옆 동네 수요까지 끌어다 센 숫자 아닌가"

반대입니다. 이 도시는 가장 가까운 기성 시가지(예천읍)까지 8.6km, 안동 시내까지 20km 이상 떨어진, 경상권 신도시 중에서도 드문 고립 입지입니다. 12,331세대는 어느 이웃의 세대도 섞이지 않은 순수한 자기 숫자이고, 그래서 비교 기준도 같은 조건의 김천만 썼습니다. 지금까지의 모든 판단은 "이 도시 혼자"를 기준으로 한 계산입니다.

그런데 이 계산 위에, 반대 방향의 이야기가 하나 더 있습니다.

상권의 크기는 상가 수가 아니라 배후 세대로 잽니다. 도청신도시 권역의 배후는 12,331세대·인구 23,312명입니다(권역 실측, 2026년 7월). 차로 16분 거리의 예천읍(군청 일대)은 6,284세대·11,591명 — 정확히 절반 규모입니다. 규모가 큰 상권이 작은 상권의 수요를 당기는 것이 상권의 기본 문법이고, 그 이동을 가능하게 하는 것이 거리입니다. 예천읍에서 이 건물까지 차로 약 16분, 예천읍에서 안동 옥동까지는 약 34분입니다(카카오모빌리티 실측, 2026년 7월 평일 낮). 예천에서 채워지지 않는 진료를 받으러 나갈 때, 절반 거리에 이 도시가 있습니다.

예천읍이 어떤 수요인지가 중요합니다. 예천읍의 평균연령은 53.8세 — 도청신도시보다 열여섯 살 많고, 65세 이상이 38.2%, 40세 이상은 74.9%입니다(주민등록, 2026년 5월). 내과와 정형외과 수요가 가장 두꺼운 연령의 1.2만 명입니다. 그런데 이 수요를 받아 줄 새 공급이 예천읍에 들어설 가능성은 낮습니다 — 세대 6,284에 이미 의원 15곳이 나눠 받는 데다, 읍 인구가 11년 연속 줄어 왔기 때문입니다(2015년 1.73만 명 → 2025년 1.35만 명). 늙어가는 수요는 그대로인데 새 공급은 안 들어오는 곳 — 이 수요는 새 공급이 생기는 쪽으로 움직입니다.

그리고 이 지점이 도청신도시의 약한 고리를 정확히 메웁니다. "신도시는 애들과 젊은 부부뿐이라 내과·정형 환자가 얇지 않냐"는 걱정이 있을 수 있는데, 16분 거리에 고령 인구 1.2만의 예천읍이 있어 두 인구를 합치면 전 연령의 수요가 갖춰집니다. 젊은 도시가 자리와 시설을 대고, 늙은 읍이 환자를 보태는 구조입니다.

지금 예천군의 의료 공급은 이렇습니다(건강보험 등록·장비 신고 전수).

• 병원급 의료기관은 예천권병원 1곳(170병상, 예천읍)뿐입니다 — 종합병원급은 군 전체에 0곳입니다.
• 모든 의원이 의사 1인 체제 — 의사 2명 이상인 의원이 군 전체에 0곳입니다.
• 단독 정형외과 2곳은 각각 개원 27.8년(318평)·23.3년 — 규모는 있으나 20년 이상 된 공급입니다. 지난해 11월 통증·재활 의원(126평)이 새로 들어왔지만 이 역시 개원의의 연배가 높은 편으로(현장 확인), 젊은 의료진의 새 공급은 아직 없습니다.
• 대장내시경 보유 의원 3곳 — 전부 의사 1인, 55~86평.

정리하면 이렇습니다. 예천읍에도 대장내시경을 갖춘 내과는 있습니다. 그런데 세 곳 모두 오래됐고, 좁습니다(55~86평, 전부 의사 1인). 위와 대장을 같은 날 수면으로 하고 회복실에서 깨어나는 검진 내과를 하려면 보통 100평 이상이 필요한데(경상권에서 복수 의사 검진 내과의 평균 규격), 그 공간이 이 권역에는 없습니다. 기인타워 통층 117평이면 됩니다. 평수가 크고, 새 건물이고, 주차가 됩니다.

온라인에서도 같은 공백이 확인됩니다. 이 권역 의원 20곳을 전수 조사한 결과 자체 홈페이지 보유 2곳(둘 다 신도시 신축 건물 소재), 예천읍 15곳은 0곳, 공식 블로그·SNS 운영은 20곳 중 0곳입니다. "예천 정형외과", "도청신도시 내과"의 검색 지면이 비어 있다는 뜻입니다. 검색으로 병원을 고르는 30대 도시에서, 개원과 함께 검색을 선점하는 쪽이 16분 도달권 전체의 첫 번째 선택지가 됩니다.

합치면 이렇습니다. 도청신도시 12,331세대를 중심으로 풍산 방면 등 주변 취락과 예천읍까지, 차로 16분 안에 26,253세대·인구 48,258명이 있습니다(권역 실측, 2026년 7월). 이 도달권 전체의 의과 의원은 23곳이고, 산부인과·비뇨의학과는 이 권역 어디에도 없습니다. 이 가운데 새 공급이 실제로 끊어받는 몫만 계산해도 약 18,600세대입니다 — 항아리 안의 12,331세대에, 안동까지의 절반 거리에서 끊기는 예천읍 6,284세대를 더한 숫자입니다. 물론 지금까지의 판정은 이 도달권 없이, 신도시 자체 세대만으로 이미 선 것입니다. 예천읍의 수요는 그 위에 더해지는 몫입니다.

확장 흡수권 — 도청·예천 바깥에도 사람이 삽니다

위 26,253세대 안에는 도청신도시권(12,331세대)과 예천군청권(6,284세대) 외에도 세 번째 몫이 있습니다. 도청신도시권·예천군청권 바깥, 풍산읍을 비롯한 주변에도 7,631세대가 삽니다 — 작지 않은 숫자입니다.

점 하나하나가 건물이고, 점 크기는 그 건물에 사는 세대수를 나타냅니다(주민등록 인구를 건물 단위로 나눠 추정한 값입니다). 예천읍·풍산읍 등 소읍을 중심으로 5,487동에 7,686세대가 흩어져 있습니다 — 빈 벌판이 아니라 사람이 사는 동네입니다.

각 점에서 안동 옥동과 도청신도시(기인타워)까지의 거리를 재면, 모든 점이 도청신도시에 더 가깝습니다.

실제로 이 수요는 지금도 도청신도시 의원에 옵니다. 다만 지금 있는 내과(51.7평)는 위내시경까지만 가능해 받을 수 있는 진료에 한계가 있고, 통증 진료는 외과 전문의 체계입니다. 규격을 갖춘 새 공급이 이 몫을 받습니다.

기인타워는 3층부터 7층까지 다섯 개 층이 처음부터 의원 용도로 설계되어 준공된 건물입니다(건축물대장, 2025년 1월 사용승인). 용도변경 절차가 필요 없고, 병원용 24인승 베드 엘리베이터가 설치되어 있으며, 저희가 대조한 반경 600m 상가 39동 가운데 가장 최근에 지어진 건물입니다.

면적. 층당 전용 117평. 한 층을 통으로 쓰거나 전용 53평과 67평 두 구획으로 나눌 수 있습니다(준공 도면 — 엘리베이터·계단·화장실이 중앙 코어에 몰려 있어 분할이 동선을 해치지 않는 구조). 현재 비어 있는 곳은 3층 전체와 5층 전체(각 통층 117평), 4층의 3개 호(합계 약 101평)입니다. 통층 117평이면 정형외과가 진료·촬영·물리치료를 한 층에 넣을 수 있고, 검진 내과가 내시경실과 회복 공간을 갖추는 규격이기도 합니다.

주차. 걸어 다니기엔 넓고 차로 움직이는 도시라 신도시 의원의 첫 조건은 주차입니다. 기인타워는 지하 1·2층 전부 자주식 34대 — 기계식 타워가 한 대도 없습니다. 기계식을 불편해하는 고령 환자와 아이 동반 보호자에게 자주식이라는 사실은 대수 이상의 조건입니다. 여기에 건물에 바로 붙어 있는 공영주차장이 2곳입니다 —  제2공영주차장(85면)은 길 하나 건너지 않고 바로 옆이고(횡단보도 없음), 건물 바로 뒤에는 임시공영주차장(약 30대)이 있습니다. 예천군이 토지주와 계약하여 운영 중인 곳으로, 현재 해당 부지는 별도 건축 계획이 없어 지속 가능성이 높습니다. 223m의 제1공영주차장도 310면 규모로 재건축이 진행 중입니다(2026년 준공 목표 보도). 차로 움직이는 이 동네에서, 주차 여력이 가장 큰 건물 — 이것이 이 건물의 핵심입니다. 주변 건물들의 주차와 나란히 놓고 보면 아래와 같습니다.

집적. 6층에 소아청소년과가 진료 중이고 치과가 올해 9월 개원 확정으로 인테리어 중입니다. 1층 약국은 365일 자정까지 엽니다. 아이 진료와 치과, 처방이 이 건물 안에서 해결됩니다. 입점 의원이 늘 때마다 건물 전체가 "병원 있는 건물"로 알려지고, 새로 여는 의원은 그 인지도 위에서 시작합니다.

자리와 노출. 건물이 접한 새움로 일대는 2025년 11월 예천군 제1호 골목형상점가로 지정된 신도시 상업지의 중심 보행축입니다. 그리고 이 상권에서 사람이 가장 많이 모이는 자리가 바로 제2공영주차장인데, 그 주차장에서 이 건물의 현수막 자리가 정면으로 보입니다. 차로 움직이는 상권에서는 대로변 간판보다 주차장에서 보이는 면이 실질 노출입니다. 야간에는 건물 전면 조명이 켜져 밤 거리에서 가장 먼저 눈에 드는 건물 가운데 하나입니다.

임대인이 제시한 조건입니다.

• 인테리어 지원 — 내과·정형외과 개원 시 (금액은 조건 문의)
• 렌트프리 — 일정 기간 임대료 없음 (기간·상당액은 조건 문의)
• 임대 조건(전용 120평 층 기준) — 문의

임대인은 이 건물 7층에서 성형외과를 직접 운영하는 의사입니다. 건물 전체를 메디컬 빌딩으로 완성한다는 계획을 가지고 있으며, 현재 약국·소아청소년과·성형외과에 이어 치과까지 의원 3곳이 이미 입점해 있습니다. 이번 조건은 공실을 서둘러 채우려는 조건이 아니라, 이 계획을 완성하기 위한 투자입니다.

주거는 채워졌습니다 — 준공 후 미분양 24개월 연속 0호, 입주율 97.7%. 그리고 경상권 신도시 다섯 곳의 개원 기록이 가리키는 순서대로, 이 도시에 정형외과와 검진 내과가 들어설 차례가 왔습니다.

현재 3층과 5층(각 통층 117평), 4층 3개 호(합계 약 101평)가 비어 있습니다. 층별 도면과 사진, 조건 협의는 아래로 연락 주십시오. 현장 안내와 임대인 협의는 저희가 진행합니다.